Limites Airbnb en LMNP en 2026 : quelles sont les règles et restrictions ?

La réponse dépend principalement de la nature du logement.

Résidence principale : généralement 120 jours, parfois 90 jours

Lorsqu'un logement constitue la résidence principale du loueur, la limite de référence est de 120 jours de location par année civile. Depuis la loi Le Meur, une commune peut toutefois décider, par délibération motivée, d'abaisser cette limite jusqu'à 90 jours par an.

Une résidence principale est, en principe, un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf notamment obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Le propriétaire doit vérifier la réglementation adoptée par sa commune avant de calculer le nombre de jours qu'il peut réellement proposer sur Airbnb. Certaines exceptions peuvent permettre de dépasser le plafond annuel lorsqu'une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure empêchent le propriétaire d'occuper normalement sa résidence principale.

Un même voyageur ne peut pas rester indéfiniment

Indépendamment du plafond annuel de 90 ou 120 jours, une location en meublé de tourisme correspond à une occupation temporaire par une clientèle de passage. Un même client ne peut notamment pas occuper une résidence principale louée comme meublé de tourisme pendant plus de 90 jours consécutifs au cours d'une même année civile.

La règle des 90 ou 120 jours par an concerne principalement la résidence principale. Une résidence secondaire consacrée à la location saisonnière n'est donc pas soumise à ce plafond national annuel. Cela ne signifie toutefois pas qu'elle peut automatiquement être louée toute l'année sur Airbnb.

Dans certaines communes, notamment dans les secteurs où le marché du logement est particulièrement tendu, le propriétaire peut devoir obtenir une autorisation de changement d'usage avant de transformer un logement en meublé de tourisme. Selon les règles locales, cette autorisation peut être temporaire, définitive, soumise à certaines conditions, ou assortie d'une obligation de compensation (transformation parallèle d'un local non destiné à l'habitation en logement).

Les communes disposent de pouvoirs importants

Depuis la loi Le Meur, les collectivités peuvent notamment renforcer la régulation des meublés de tourisme, mettre en place des quotas d'autorisations et réserver certains secteurs à la résidence principale dans leurs documents d'urbanisme. Il n'existe donc pas une seule réglementation Airbnb applicable uniformément à tous les investissements LMNP. Deux appartements identiques situés dans deux communes différentes peuvent être soumis à des règles de location touristique très différentes.

La procédure d'enregistrement des meublés de tourisme est actuellement en transition. La loi du 19 novembre 2024 prévoyait la généralisation d'un téléservice national d'enregistrement, mais en août 2026, ce téléservice national n'est pas encore opérationnel. La Direction générale des Entreprises indique désormais que son ouverture est prévue au quatrième trimestre 2026.

Que faut-il faire en attendant ?

Jusqu'à la mise en service du téléservice national, les règles actuellement applicables dans chaque commune continuent de s'appliquer : si la commune impose déjà un enregistrement, le propriétaire doit continuer à utiliser la procédure locale ; si elle impose une simple déclaration, cette obligation demeure ; lorsque la commune ne prévoit actuellement aucun numéro d'enregistrement, une plateforme ne peut pas exiger un numéro qui ne peut pas encore être obtenu localement.

Une fois le téléservice national ouvert, l'enregistrement doit être progressivement généralisé. Les propriétaires disposant déjà d'un ancien numéro municipal bénéficieront d'une période transitoire pour effectuer leur nouvel enregistrement.

Le numéro doit figurer sur l'annonce lorsqu'il est obligatoire

Lorsqu'un numéro d'enregistrement a été attribué au logement, celui-ci doit figurer sur les annonces de location, notamment celles diffusées par une plateforme comme Airbnb. Les plateformes jouent également un rôle dans le contrôle du nombre de jours loués et peuvent être tenues de désactiver une annonce lorsque le plafond applicable à une résidence principale est atteint.

Oui. C'est même l'une des vérifications les plus importantes avant d'acheter un logement spécifiquement destiné à Airbnb. Le changement d'usage concerne la transformation de l'utilisation d'un local d'habitation vers une activité telle que la location touristique de courte durée.

Le simple fait d'être propriétaire du logement, d'avoir créé une activité LMNP, de posséder un numéro SIRET ou d'être fiscalement imposé en BIC ne remplace pas cette autorisation. Le LMNP est un statut fiscal. Le changement d'usage relève principalement de la réglementation du logement. Il faut donc toujours vérifier les deux indépendamment.

Avant de transformer un appartement en Airbnb, il faut également consulter le règlement de copropriété. Pour les règlements établis depuis le 21 novembre 2024, celui-ci doit indiquer si les locations en meublé de tourisme sont autorisées ou interdites dans l'immeuble.

Pour les règlements plus anciens, certaines clauses peuvent déjà rendre l'activité incompatible avec la destination de l'immeuble. C'est notamment le cas de certaines clauses d'habitation exclusivement bourgeoise, qui peuvent interdire les activités professionnelles ou commerciales.

La loi Le Meur a également facilité la modification de certains règlements afin d'interdire la location en meublé de tourisme : une majorité des deux tiers des voix peut désormais être suffisante dans les situations concernées, alors que l'unanimité était auparavant généralement nécessaire. Lorsqu'un copropriétaire obtient un numéro d'enregistrement pour exploiter un meublé de tourisme, il doit également en informer le syndic.

La loi Le Meur a rapproché progressivement les règles énergétiques applicables aux meublés de tourisme de celles applicables à la location classique. En 2026, lorsqu'un logement situé en métropole est nouvellement proposé comme meublé de tourisme et que son exploitation nécessite une autorisation de changement d'usage, son DPE doit être classé entre A et E.

À compter du 1er janvier 2034, le dispositif devient plus strict : les meublés de tourisme concernés devront en principe présenter un DPE compris entre A et D, avec notamment une exception pour la résidence principale du loueur prévue par le Code du tourisme.

Il faut donc éviter une confusion fréquente : tous les logements classés F ou G ne sont pas devenus automatiquement interdits sur Airbnb. Les obligations dépendent notamment de la date, du caractère nouveau ou existant de l'activité, de l'obligation ou non d'obtenir un changement d'usage, et du fait que le logement constitue ou non la résidence principale du loueur.

La réglementation des locations touristiques prévoit des sanctions qui peuvent devenir importantes, notamment en cas de changement d'usage irrégulier.

Il faut néanmoins tenir compte de la période transitoire actuelle : tant que le téléservice national n'est pas effectivement déployé, les obligations et procédures locales déjà applicables restent en vigueur. Le changement d'usage constitue un sujet particulièrement sensible : son absence peut exposer le propriétaire à une sanction pouvant atteindre 100 000 €, ainsi qu'à une obligation de remise en état du logement.

La limitation de la location touristique ne signifie pas nécessairement que le logement ne peut plus être exploité en meublé. Plusieurs modèles doivent être distingués.

Passer à la location meublée longue durée

Un propriétaire peut exploiter son logement avec un bail meublé classique, généralement conclu pour un an. Cette activité reste compatible avec le LMNP, mais elle ne constitue plus une location touristique de type Airbnb.

Utiliser un bail mobilité lorsque les conditions sont remplies

Le bail mobilité permet de louer un logement meublé pour une durée de 1 à 10 mois à certaines catégories de locataires (étudiant, personne en formation professionnelle ou en mission temporaire). Il ne doit pas être utilisé artificiellement pour contourner la réglementation des meublés touristiques : ses conditions d'éligibilité doivent être réellement respectées.

Exploiter une résidence secondaire lorsqu'elle est autorisée

Une résidence secondaire n'est pas soumise à la limite nationale de 90 ou 120 jours. Mais dans certaines grandes villes, le changement d'usage et les éventuelles règles de compensation peuvent rendre cette stratégie difficile ou économiquement peu pertinente.

Airbnb est-il limité à 90 jours partout en France ?

Non. Le plafond général applicable à une résidence principale est de 120 jours par année civile, mais une commune peut décider de l'abaisser à 90 jours. Il faut vérifier la réglementation de la commune dans laquelle se situe le logement.

Peut-on louer une résidence secondaire plus de 120 jours sur Airbnb ?

Il n'existe pas de plafond national de 120 jours comparable à celui applicable à la résidence principale. En revanche, une résidence secondaire peut être soumise à une autorisation de changement d'usage et à d'autres restrictions locales.

Le statut LMNP permet-il de dépasser la limite Airbnb ?

Non. Le statut LMNP est fiscal. Il ne permet pas de contourner une limitation de 90 ou 120 jours, une interdiction prévue par une copropriété ou une obligation de changement d'usage.

Peut-on ouvrir plusieurs comptes Airbnb pour dépasser la limite ?

Non. La réglementation porte sur le logement et son exploitation, et non simplement sur le compte utilisé pour publier l'annonce. Les plateformes transmettent par ailleurs des données permettant aux collectivités de suivre l'activité des meublés de tourisme. Le dispositif API Meublés renforce précisément ces possibilités de contrôle.

Tous les Airbnb doivent-ils avoir un numéro d'enregistrement en 2026 ?

La généralisation du numéro d'enregistrement est prévue, mais le téléservice national n'est pas encore ouvert en août 2026. Son lancement est actuellement annoncé pour le quatrième trimestre 2026. En attendant, les procédures déjà applicables dans chaque commune continuent de s'appliquer.

Un DPE F interdit-il forcément Airbnb en 2026 ?

Non, pas dans toutes les situations. En 2026, l'exigence A à E concerne notamment les nouveaux meublés de tourisme en métropole soumis à autorisation de changement d'usage. Une généralisation plus large des critères de performance énergétique interviendra progressivement, avec un objectif A à D à compter de 2034 pour les logements concernés.

Une copropriété peut-elle interdire Airbnb ?

Oui, selon la rédaction du règlement de copropriété et les conditions légales applicables. Les règles ont d'ailleurs été renforcées depuis la loi du 19 novembre 2024 afin de permettre aux copropriétés de mieux encadrer les meublés de tourisme.

Ce qu'il faut retenir

• Airbnb et LMNP sont compatibles, mais le statut LMNP ne donne pas automatiquement le droit de pratiquer la location touristique.
• Une résidence principale peut généralement être louée 120 jours par an, mais une commune peut abaisser cette limite à 90 jours.
• Une résidence secondaire n'est pas soumise à ce plafond national, mais elle peut nécessiter une autorisation de changement d'usage.
• Les réglementations Airbnb peuvent varier fortement d'une commune à l'autre.
• Le règlement de copropriété doit être vérifié avant toute mise en location touristique.
• En août 2026, le téléservice national d'enregistrement n'est pas encore opérationnel ; son lancement est annoncé pour le quatrième trimestre 2026.
• Les règles actuelles de déclaration et d'enregistrement de chaque commune restent applicables pendant cette période transitoire.
• Les nouvelles locations touristiques soumises à changement d'usage doivent respecter certaines exigences de performance énergétique (DPE A–E).
• Les sanctions peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros lorsque les règles de changement d'usage ne sont pas respectées.
• Fiscalité LMNP et réglementation Airbnb doivent être analysées séparément.