Tout savoir sur le LMNP
Conditions, amortissement, régimes fiscaux, revente — tout ce qu'il faut savoir avant d'investir en meublé.
Qu'est-ce que le LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Deux conditions suffisent pour en bénéficier : vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 €, ou ils représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Si l'une de ces deux conditions est remplie, vous êtes LMNP.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
En LMNP, deux régimes fiscaux coexistent.
Micro-BIC
Le régime par défaut. Il applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers — vous êtes imposé sur 70 % de vos revenus locatifs, sans pouvoir déduire vos vraies charges. Simple, mais souvent moins avantageux.
- ✓ Aucune comptabilité
- ✓ Abattement forfaitaire 30 %
- ✗ Pas d'amortissement déductible
- ✗ Plafonné à 77 700 € de recettes
Régime réel simplifié
RecommandéLe choix de la quasi-totalité des investisseurs actifs. Il permet de déduire toutes les charges réellement payées et, surtout, d'amortir le bien. C'est ce mécanisme qui fait du LMNP l'un des statuts les plus efficaces fiscalement.
- ✓ Toutes les charges déductibles
- ✓ Amortissement du bien et du mobilier
- ✓ Souvent 0 € d'impôt pendant 15–20 ans
- ~ Expert-comptable recommandé (~300–800 €/an)
L'amortissement : le cœur du dispositif
En LMNP au réel, vous pouvez comptabiliser chaque année la perte de valeur de votre bien et la déduire de vos revenus locatifs. C'est ce qu'on appelle l'amortissement — et c'est ce qui permet à la grande majorité des investisseurs de ne payer aucun impôt pendant 15 à 20 ans.
Hors terrain, qui n'est jamais amortissable. Réparti par composants selon leur durée de vie — gros œuvre sur 75 ans, toiture sur 25 ans, aménagements intérieurs sur 12 ans, électricité sur 30 ans.
Amorti en moyenne sur 5 ans pour l'électroménager, 6 ans pour la literie, 10 ans pour les meubles.
Selon leur nature, de 12 ans pour la peinture à 30 ans pour les gros travaux structurels.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il réduit le résultat imposable jusqu'à zéro, mais jamais en dessous. L'excédent non utilisé est reporté sans limite de durée sur les années suivantes.
Ce que vous pouvez déduire au réel
Au régime réel, toutes les charges liées à votre activité viennent réduire votre base imposable :
L'amortissement par composants
Le bien immobilier ne s'amortit pas d'un seul bloc. L'administration fiscale impose de le décomposer en éléments distincts, chacun ayant sa propre durée de vie. On répartit la valeur du bâti (hors terrain, jamais amortissable) entre plusieurs postes, puis on amortit chaque poste de façon linéaire sur sa durée propre. On additionne ensuite les montants pour obtenir la charge annuelle totale déductible.
La ventilation exacte dépend des caractéristiques de votre bien. Un bien neuf n'a pas le même profil qu'un appartement haussmannien. C'est pourquoi un comptable spécialisé LMNP est vivement recommandé — il calibre ces pourcentages selon la réalité du bien et les fourchettes admises par l'administration.
Le résultat fiscal : comment il se calcule
Le calcul suit toujours le même ordre :
Grâce à l'amortissement, la base imposable est souvent nulle. L'impôt également.
À la revente : attention à la réintégration
Depuis février 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement : plus vous avez amorti, plus la base imposable de votre plus-value augmente lors de la vente.
Bien acheté 200 000 €, revendu 250 000 € après 20 000 € d'amortissements cumulés.
La plus-value imposable n'est pas 50 000 € mais 70 000 €.
Les abattements pour durée de détention s'appliquent néanmoins : l'exonération totale d'impôt sur la plus-value intervient après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Conclusion : le LMNP reste très avantageux à long terme, à condition de conserver le bien suffisamment longtemps.
Lire l'article complet sur la revente LMNP →LMNP ou LMP ?
Le basculement vers le statut de Loueur Meublé Professionnel intervient lorsque deux conditions sont remplies simultanément : vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de 50 % de vos revenus d'activité. Le LMP ouvre des droits sociaux supplémentaires mais soumet à des cotisations plus élevées. Un sujet à part entière, traité dans un article dédié.
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