Qu'est-ce que la loi LMNP ?

Non, il n'existe pas un texte unique intitulé « loi LMNP ». L'expression est utilisée dans le langage courant pour désigner l'ensemble des règles qui encadrent la location meublée non professionnelle.

Le fonctionnement du LMNP repose notamment sur plusieurs ensembles de textes. Le Code général des impôts définit en particulier les conditions permettant de distinguer la location meublée professionnelle de la location meublée non professionnelle. La loi du 6 juillet 1989 définit notamment le logement meublé lorsqu'il constitue la résidence principale du locataire — son article 25-4 précise qu'il doit comporter suffisamment de mobilier pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre normalement. Le décret du 31 juillet 2015 fixe ensuite la liste minimale des équipements devant être présents.

Il est donc plus exact de parler de statut fiscal LMNP, de régime LMNP, de fiscalité LMNP ou de réglementation de la location meublée. L'expression « loi LMNP » reste néanmoins couramment recherchée et utilisée.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est apprécié au niveau de l'ensemble du foyer fiscal. Pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP), deux conditions doivent être réunies simultanément :

• les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
• ces recettes dépassent également les autres revenus professionnels du foyer pris en compte par l'article 155 du CGI.

Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, l'activité reste fiscalement LMNP.

Le seuil de 23 000 € n'est donc pas un plafond absolu du LMNP

Un propriétaire peut percevoir plus de 23 000 € de recettes de location meublée et rester LMNP. Exemple : un foyer perçoit 34 000 € de recettes de location meublée et 55 000 € de salaires. Les recettes dépassent 23 000 €, mais restent inférieures aux autres revenus professionnels — le propriétaire reste donc LMNP. À l'inverse, avec 34 000 € de recettes et 27 000 € d'autres revenus professionnels, les deux conditions sont remplies : l'activité relève alors du LMP.

Le calcul s'effectue au niveau du foyer fiscal

Si un foyer possède plusieurs logements meublés, leurs recettes doivent être additionnées. Il n'est pas possible de raisonner séparément pour chaque appartement afin de déterminer si l'activité est LMNP ou LMP.

Le LMNP concerne principalement la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés. Il peut notamment s'agir d'un appartement, d'une maison, d'un studio, d'une chambre, d'un logement en location meublée de longue durée, d'un meublé de tourisme ou d'un logement situé dans certaines résidences-services.

L'administration fiscale précise également que les revenus provenant de la sous-location meublée par une personne locataire relèvent des BIC. Il faut toutefois distinguer la qualification fiscale de location meublée des réglementations propres à chaque mode d'exploitation : chambres d'hôtes, gîtes, résidences de tourisme, établissements avec services ou hébergements mobiles peuvent être soumis à des règles spécifiques différentes.

Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, la simple présence d'un lit et d'une table ne suffit pas. La loi définit le logement meublé comme un logement décent disposant d'un mobilier suffisamment complet pour permettre au locataire d'y vivre normalement. Le décret du 31 juillet 2015 impose au minimum :

• une literie comprenant une couette ou une couverture ;
• un système d'occultation des fenêtres dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur (ou compartiment de congélation à -6 °C minimum) ;
• de la vaisselle suffisante pour prendre les repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Cette liste constitue un minimum réglementaire. Un propriétaire LMNP peut naturellement proposer des équipements supplémentaires. Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis lors de l'entrée et de la sortie du locataire et annexés au contrat.

Un logement utilisé comme résidence principale du locataire doit également respecter les critères de décence.

La règle des 9 m²

Le logement doit disposer d'au moins une pièce principale présentant soit une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable d'au moins 20 m³. Il ne s'agit pas d'une condition fiscale propre au statut LMNP, mais d'une condition de décence du logement dans les situations auxquelles cette réglementation s'applique.

DPE : un logement classé G ne peut plus être loué en résidence principale

En France métropolitaine, pour un bail d'habitation signé, renouvelé ou reconduit entre 2025 et 2027, seuls les logements classés A à F remplissent le critère énergétique de décence. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés dans les conditions ordinaires de location d'habitation depuis le 1er janvier 2025.

Cette règle concerne autant une location vide qu'une location meublée LMNP utilisée comme résidence principale.

Le LMNP n'impose pas nécessairement de louer le logement à l'année. Plusieurs formes de location meublée sont possibles.

Le bail meublé classique

Lorsqu'un logement meublé constitue la résidence principale du locataire, le contrat est généralement conclu pour une durée minimale de 1 an, ou 9 mois lorsqu'il est loué à un étudiant. Le bail étudiant de neuf mois ne bénéficie pas de la reconduction tacite du bail meublé classique.

Le bail mobilité

Le bail mobilité peut être utilisé lorsque le locataire remplit les conditions prévues par la loi : étudiant, stagiaire, salarié en mission temporaire, personne en formation professionnelle. Sa durée est comprise entre 1 et 10 mois. Il n'est ni renouvelable ni reconductible au-delà de la durée maximale.

La location meublée touristique

Un propriétaire LMNP peut également exploiter un logement en courte durée auprès d'une clientèle qui n'y élit pas domicile. Cette activité possède cependant une réglementation distincte : déclaration ou enregistrement du meublé, éventuel changement d'usage, règles de copropriété, taxe de séjour, limitations locales, fiscalité spécifique des meublés de tourisme. Un logement loué en Airbnb peut donc relever fiscalement du LMNP, mais les règles applicables ne sont pas identiques à celles d'un appartement loué meublé à l'année.

Il n'est plus nécessaire d'envoyer l'ancien formulaire P0i au greffe du tribunal de commerce. Depuis la mise en place du guichet unique, le début de l'activité doit être déclaré en ligne auprès du Guichet des formalités des entreprises. L'administration fiscale indique que cette déclaration doit être réalisée dans les quinze premiers jours suivant le début de l'activité. Cette démarche permet notamment d'obtenir un numéro SIRET et de déclarer le régime fiscal retenu.

Le propriétaire n'a pas à « demander l'autorisation » de devenir LMNP. Le caractère LMNP résulte de sa situation et des critères fiscaux applicables.

Les revenus de location meublée ne sont pas imposés comme des revenus fonciers. Ils relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour déterminer le revenu imposable, deux grands systèmes existent : le micro-BIC ou le régime réel.

Il faut surtout comprendre que le LMNP ne constitue pas, à lui seul, une réduction d'impôt. Il organise la manière dont les revenus de location meublée sont fiscalisés. L'avantage fiscal souvent associé provient notamment, au régime réel, de la possibilité de déduire des charges et de comptabiliser des amortissements. L'ancien dispositif Censi-Bouvard, qui accordait une véritable réduction d'impôt, a pris fin pour les nouveaux investissements après le 31 décembre 2022.

Le micro-BIC LMNP

Au micro-BIC, le propriétaire déclare ses recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire. Pour les recettes perçues en 2026 :

Au micro-BIC, le propriétaire ne peut pas déduire séparément ses intérêts d'emprunt, sa taxe foncière ou ses autres charges : l'abattement est censé représenter l'ensemble de ces dépenses.

Le régime réel LMNP

Au régime réel, le propriétaire établit un véritable résultat BIC en déduisant les charges déductibles et les amortissements fiscalement déductibles des recettes. Peuvent notamment être pris en compte : intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, dépenses d'entretien, charges de copropriété, taxe foncière, CFE, certains travaux immobilisés, amortissements du logement hors terrain, amortissements du mobilier et des équipements.

Micro-BIC ou régime réel : lequel est le plus intéressant ?

Il n'existe pas de réponse universelle. Avec un logement générant 20 000 € de recettes, 5 000 € de charges déductibles et 6 500 € d'amortissements : au micro-BIC, base imposable = 20 000 × 50 % = 10 000 € ; au régime réel, base imposable = 20 000 − 5 000 − 6 500 = 8 500 €. Dans cet exemple, le régime réel produit une base taxable inférieure, mais avec des charges et amortissements plus faibles, le résultat pourrait être différent.

L'amortissement LMNP est l'une des principales particularités du régime réel. Il permet de répartir comptablement la valeur de certains actifs sur leur durée d'utilisation. Peuvent notamment être amortis : le bâtiment hors valeur du terrain, le mobilier, certains équipements et certains travaux immobilisés. L'amortissement constitue une charge comptable qui peut diminuer le bénéfice fiscal sans correspondre à une nouvelle sortie de trésorerie chaque année.

Impôt sur le revenu

Le bénéfice fiscal LMNP vient s'ajouter aux autres revenus imposables du foyer et est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Prélèvements sociaux LMNP en 2026

Lorsque le bénéfice LMNP relève des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et n'est pas déjà soumis aux contributions sociales d'activité, le taux applicable est désormais de 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Au micro-BIC, ces prélèvements portent sur le revenu après abattement. Au régime réel, ils portent sur le revenu net fiscal concerné.

CFE

La location meublée entre en principe dans le champ de la Cotisation Foncière des Entreprises, même lorsqu'elle est exercée sous statut fiscal LMNP. Il existe toutefois différentes exonérations, notamment lorsque les recettes n'excèdent pas 5 000 € ou dans certains cas de location d'une partie de l'habitation personnelle.

Cotisations sociales et LMNP

Il faut distinguer le statut fiscal LMNP du régime social. Certaines activités, notamment la location meublée de courte durée dépassant certains seuils, peuvent relever des cotisations sociales auprès des organismes sociaux alors même que la qualification fiscale doit être analysée séparément.

Depuis le 15 février 2025, la fiscalité de la revente constitue un élément important à intégrer dans un investissement LMNP au régime réel. Lorsque le propriétaire est LMNP au moment de la vente, il relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Mais les amortissements admis en déduction au régime réel doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Exemple simplifié

Achat 220 000 €, vente 280 000 €, amortissements concernés 30 000 €. Sans prise en compte des amortissements : 280 000 − 220 000 = 60 000 €. Avec la règle actuelle : 280 000 − (220 000 − 30 000) = 90 000 €. La plus-value brute est augmentée, mais les amortissements sont intégrés à la plus-value avant les abattements pour durée de détention — ils ne sont pas taxés séparément sans abattement. Le régime conserve donc : exonération d'IR après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

La loi LMNP est-elle une véritable loi ?

Non. Le terme « loi LMNP » désigne couramment l'ensemble de la réglementation fiscale et locative applicable aux Loueurs en Meublé Non Professionnels. Le LMNP est avant tout une qualification fiscale, pas une loi unique ni une forme de société.

Faut-il gagner moins de 23 000 € pour être LMNP ?

Non. Un propriétaire peut dépasser 23 000 € de recettes et rester LMNP si ses recettes de location meublée ne dépassent pas également les autres revenus professionnels concernés de son foyer fiscal.

Les 23 000 € correspondent-ils au bénéfice ?

Non. Il s'agit des recettes de location meublée, et non du bénéfice restant après les charges.

Peut-on avoir plusieurs logements en LMNP ?

Oui. Il n'existe pas de limitation générale à un seul logement LMNP. En revanche, les recettes de toutes les locations meublées du foyer sont prises en compte pour déterminer le caractère professionnel ou non professionnel de l'activité.

Peut-on louer une maison en LMNP ?

Oui. Le LMNP n'est pas réservé aux studios ou appartements. Une maison louée meublée peut parfaitement relever du LMNP dès lors que les conditions fiscales et locatives sont respectées.

Un logement LMNP doit-il obligatoirement faire 9 m² ?

Pour les logements soumis aux critères de décence concernés, au moins une pièce principale doit disposer soit de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, soit de 20 m³ de volume habitable. Il ne s'agit pas d'un seuil fiscal propre au LMNP.

Peut-on faire du LMNP en location saisonnière ?

Oui, une activité de location touristique peut fiscalement relever du LMNP. Elle doit toutefois respecter la réglementation spécifique des meublés de tourisme : formalités locales, éventuel changement d'usage, règles de copropriété, régime social, DPE dans certains cas et fiscalité spécifique.

Faut-il attendre son numéro SIRET avant de commencer à louer ?

La réglementation prévoit surtout que le début d'activité doit être déclaré auprès du guichet unique dans les quinze jours suivant le début de l'activité. Il est donc incorrect d'affirmer qu'un propriétaire doit nécessairement avoir reçu son SIRET avant de signer son premier bail.

Faut-il encore remplir le formulaire P0i ?

Non. La création de l'activité de location meublée s'effectue désormais par voie dématérialisée sur le Guichet des formalités des entreprises.

Le LMNP donne-t-il droit à une réduction d'impôt ?

Pas automatiquement. Le LMNP classique ne constitue pas une réduction d'impôt. Au régime réel, les charges et amortissements permettent de réduire le résultat BIC imposable, ce qui peut diminuer l'impôt dû — c'est différent d'une réduction d'impôt directement imputée sur le montant de l'impôt.

Peut-on amortir le bien au micro-BIC ?

Non. L'abattement du micro-BIC est forfaitaire. La déduction individualisée des amortissements concerne le régime réel LMNP.

Les amortissements LMNP sont-ils repris lors de la vente ?

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements concernés admis en déduction au régime réel augmentent potentiellement la plus-value immobilière en réduisant le prix d'acquisition fiscal retenu.

Le LMNP est-il toujours intéressant en 2026 ?

Le LMNP conserve plusieurs particularités, notamment l'imposition en BIC et, au régime réel, la possibilité de comptabiliser charges et amortissements. Son intérêt dépend toutefois du prix du logement, du financement, du niveau de loyer, des charges, du régime fiscal, de la durée de détention, du montant des amortissements et de la fiscalité à la revente. Il n'est pas possible de considérer le LMNP comme systématiquement plus avantageux pour tous les investissements.

• 1. Il n'existe pas, juridiquement, une seule « loi LMNP ». Le LMNP résulte de plusieurs règles fiscales et locatives.
• 2. LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s'agit avant tout d'une qualification fiscale de l'activité de location meublée.
• 3. Pour devenir LMP, les recettes de location meublée doivent à la fois dépasser 23 000 € et dépasser les autres revenus professionnels concernés du foyer. Le dépassement de 23 000 € seul ne suffit pas.
• 4. Les recettes d'une location meublée sont imposées en BIC, contrairement à une location vide généralement imposée en revenus fonciers.
• 5. Un logement meublé utilisé comme résidence principale doit comporter la liste minimale d'équipements prévue par le décret du 31 juillet 2015.
• 6. Le début de l'activité LMNP doit être déclaré sur le Guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours suivant son démarrage afin notamment d'obtenir un SIRET.
• 7. Pour les recettes 2026, le plafond général du micro-BIC applicable à la location meublée longue durée est de 83 600 € avec un abattement de 50 %. Le meublé touristique non classé conserve son régime spécifique à 15 000 € et 30 %.
• 8. Au régime réel LMNP, les charges et amortissements peuvent réduire le bénéfice imposable, mais toutes les dépenses ne sont pas automatiquement déductibles et l'utilisation des amortissements est encadrée.
• 9. Le LMNP classique ne donne pas automatiquement droit à une réduction d'impôt. Son avantage fiscal provient essentiellement du mode de calcul du bénéfice BIC au régime réel.
• 10. En 2026, les revenus LMNP relevant des prélèvements sociaux sur le patrimoine supportent dans le cas général un taux global de 18,6 %.
• 11. Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP admis en déduction au réel sont pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
• 12. Le LMNP doit donc être analysé sur toute la vie de l'investissement : acquisition, location, fiscalité annuelle, amortissements et revente.