Revente d'un bien LMNP en 2026 : fiscalité, plus-value et amortissements

La première règle à comprendre est que la fiscalité applicable à la vente dépend du statut du propriétaire au moment de la cession.

Si le propriétaire est Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à la date de la vente, la plus-value relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Si le propriétaire est au contraire Loueur en Meublé Professionnel (LMP) au moment de la cession, il relève du régime des plus-values professionnelles, dont les règles sont différentes.

Pour un LMNP classique, le régime applicable à la vente est donc globalement le même que pour la cession d'un logement loué vide, avec depuis 2025 une particularité importante concernant les amortissements du régime réel.

Le régime général de plus-value des particuliers s'applique au propriétaire ayant le statut LMNP au jour de la vente, qu'il ait déclaré ses revenus locatifs au micro-BIC ou au réel. Mais le choix du régime fiscal pendant la détention peut désormais avoir un impact direct sur le montant de la plus-value.

LMNP au micro-BIC

Au micro-BIC, le propriétaire ne déduit pas individuellement les amortissements du logement. L'administration applique directement un abattement forfaitaire sur les recettes. Il n'existe donc pas d'amortissements LMNP déduits au titre de l'article 39 C à réintégrer dans le calcul de la plus-value.

LMNP au régime réel

Au régime réel, le propriétaire peut pratiquer des amortissements sur le bâtiment, le mobilier et certains autres éléments. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction sont pris en compte dans le calcul de la plus-value en diminuant le prix d'acquisition fiscal. Le régime d'imposition des loyers n'est donc pas totalement neutre lors de la revente.

Dans une présentation simplifiée, la plus-value immobilière correspond à :

Pour un LMNP au régime réel concerné par la réforme, les amortissements diminuent la valeur fiscale retenue comme prix d'acquisition :

Exemple simplifié

Un logement acheté 210 000 €, revendu 270 000 €, avec 25 000 € d'amortissements LMNP admis en déduction.

Sans réintégration : 270 000 − 210 000 = 60 000 € de plus-value.

Avec le mécanisme actuel : prix d'acquisition fiscal = 210 000 − 25 000 = 185 000 €, puis 270 000 − 185 000 = 85 000 € de plus-value brute. La réforme augmente ici la plus-value brute de 25 000 €, soit exactement le montant des amortissements pris en compte.

L'amortissement permet, pendant l'exploitation du LMNP, de diminuer le résultat BIC imposable. Depuis 2025, les amortissements fiscalement admis réduisent ensuite le prix d'acquisition fiscal lors de la vente. C'est un mécanisme en deux temps.

Pendant la détention

Les amortissements LMNP peuvent diminuer le bénéfice BIC, réduire l'impôt sur le revenu, et réduire également la base des prélèvements sociaux lorsque ceux-ci sont applicables au bénéfice LMNP.

Lors de la revente

Les amortissements concernés déjà admis en déduction diminuent le prix d'acquisition fiscal et augmentent la plus-value brute, mais ne sont pas imposés séparément du reste de la plus-value. Il n'existe pas d'un côté une plus-value classique bénéficiant d'abattements et, de l'autre, une poche d'amortissements qui resterait taxée intégralement. La réintégration intervient avant l'application de l'abattement pour durée de détention.

Le calcul réel est généralement plus favorable que la formule simplifiée « prix de vente − prix d'achat ».

Les frais d'acquisition

Le prix d'achat peut être majoré des frais d'acquisition pour leur montant réel ou, pour une acquisition à titre onéreux, au moyen d'un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition. Pour un logement acquis 200 000 €, le forfait représente 200 000 × 7,5 % = 15 000 €.

Les travaux

Certaines dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent également augmenter le prix d'acquisition. Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être utilisé dans les conditions prévues, soit 200 000 × 15 % = 30 000 € dans notre exemple.

Les frais liés à la vente

Certains frais supportés par le vendeur peuvent également réduire le prix de cession pris en compte : frais de diagnostics obligatoires, frais d'agence supportés par le vendeur, frais de mainlevée d'hypothèque. Le calcul définitif d'une plus-value LMNP est donc généralement plus complexe que la formule pédagogique.

Une fois la plus-value brute calculée, des abattements pour durée de détention sont appliqués. Ils fonctionnent différemment pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Pour l'impôt sur le revenu

L'abattement est de 0 % pendant les 5 premières années, 6 % par année de la 6e à la 21e année, puis 4 % lors de la 22e année. L'exonération totale d'impôt sur le revenu est atteinte après 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux

L'abattement est de 0 % pendant les 5 premières années, 1,65 % par année de la 6e à la 21e année, 1,60 % au titre de la 22e année, puis 9 % par année de la 23e à la 30e année. L'exonération totale est atteinte après 30 ans de détention.

Prix d'acquisition : 210 000 €, prix de vente : 270 000 €, amortissements LMNP réintégrés : 25 000 €, durée de détention : 12 ans. Pour faciliter la lecture, les frais d'acquisition, travaux et frais de cession ne sont pas pris en compte ici.

Étape 1 : calcul de la plus-value brute

Étape 2 : abattement pour l'impôt sur le revenu

Après 12 années, 7 années ouvrent droit à l'abattement de 6 % : 7 × 6 % = 42 %. Plus-value taxable à l'IR : 85 000 × 58 % = 49 300 €. Impôt à 19 % : 49 300 × 19 % = 9 367 €.

Étape 3 : prélèvements sociaux

Abattement : 7 × 1,65 % = 11,55 %. Base taxable : 85 000 × 88,45 % = 75 182,50 €. Les plus-values immobilières restent soumises à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026 : 75 182,50 × 17,2 % = 12 931 €.

Fiscalité simplifiée totale

Impôt sur le revenu : 9 367 € + prélèvements sociaux : 12 931 € = environ 22 298 €. Cette simulation reste volontairement simplifiée — dans une véritable vente, les frais d'acquisition, travaux admissibles et frais de vente peuvent modifier fortement le résultat.

Après application des abattements pour durée de détention, les taux restent en 2026 : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux facial cumulé de 36,2 % avant prise en compte des abattements, exonérations et éventuelle taxe supplémentaire.

Oui. Une taxe supplémentaire peut s'appliquer lorsque la plus-value immobilière nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Elle est distincte de l'impôt à 19 % et des prélèvements sociaux. Son taux évolue progressivement et peut atteindre 6 % pour les plus-values imposables les plus élevées. Le calcul comporte des mécanismes de lissage à certains seuils et dépend du montant exact de la plus-value nette imposable.

Non. C'est probablement le point le plus important à comprendre depuis la réforme. Les amortissements réintégrés augmentent la plus-value brute, mais bénéficient ensuite des abattements liés à la durée de détention comme le reste de la plus-value.

• Après 20 ans : 90 % d'abattement pour l'IR, 24,75 % pour les prélèvements sociaux.
• Après 22 ans : plus aucun impôt sur le revenu sur la plus-value.
• Après 30 ans : plus aucun prélèvement social non plus.

La fraction de plus-value provenant des amortissements LMNP n'est donc pas une somme qui resterait taxable indéfiniment.

La durée de détention n'est pas le seul cas d'exonération. Le régime des plus-values immobilières des particuliers prévoit différentes situations permettant une exonération totale ou partielle. La plus connue concerne la résidence principale : la cession de la résidence principale du vendeur est en principe exonérée. D'autres exonérations existent sous conditions pour certaines premières cessions, certaines ventes d'un montant limité, certains contribuables non-résidents, ou certaines opérations particulières prévues par le CGI.

La loi de finances pour 2026 a créé Relance logement (dispositif Jeanbrun), réservé à certains logements loués nus répondant à des conditions précises : logements collectifs acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, travaux représentant au moins 30 % du prix pour l'ancien, location nue comme résidence principale pendant au moins 9 ans, plafonds de loyers à respecter.

Il faut noter qu'en 2026, l'article 150 VB prévoit désormais que le prix d'acquisition est minoré non seulement des amortissements LMNP (article 39 C) mais également des amortissements correspondant au nouveau dispositif de location nue. La question de la fiscalité de sortie ne concerne donc plus uniquement le LMNP.

La réforme de la plus-value rend le régime réel LMNP moins favorable à la revente qu'avant le 15 février 2025, puisqu'un avantage auparavant définitivement acquis peut désormais augmenter la plus-value brute au moment de la vente. Cela ne signifie pas pour autant que l'amortissement ne présente plus d'intérêt. Pour mesurer son effet réel, il faut comparer sur toute la période de détention :

• l'économie d'impôt obtenue chaque année grâce aux amortissements ;
• le montant des amortissements réellement admis en déduction ;
• la fiscalité supplémentaire potentielle à la revente ;
• la durée de détention et les abattements applicables ;
• les frais et travaux pouvant augmenter le prix d'acquisition fiscal ;
• l'évolution de la valeur du bien.

L'amortissement LMNP n'est pas sans limite

Au régime réel, l'amortissement d'un bien loué par une personne physique est admis en déduction dans la limite du loyer diminué des autres charges afférentes au bien (article 39 C). Il ne peut donc pas être utilisé librement pour créer un déficit fiscal par les seuls amortissements — la fraction non déductible peut être reportée. Cette règle existait déjà avant la réforme de la plus-value.

Le LMNP conserve une souplesse locative importante

Le LMNP permet d'utiliser différents types de location meublée selon le logement et la situation : bail meublé classique, bail étudiant, bail mobilité, location saisonnière lorsque la réglementation locale le permet. Les locations meublées à usage de résidence principale peuvent toutefois être concernées par les règles d'encadrement des loyers dans les zones tendues — le LMNP ne prévoit pas de plafond national comparable au dispositif Jeanbrun, mais des contraintes locales peuvent s'appliquer.

Les amortissements LMNP doivent-ils être réintégrés à la revente ?

Oui, pour les LMNP relevant d'un régime BIC réel, concernant les amortissements admis en déduction visés par la réforme. La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Un LMNP au micro-BIC doit-il réintégrer des amortissements ?

Le micro-BIC ne permet pas de pratiquer individuellement des amortissements déductibles. La réforme vise les amortissements effectivement admis en déduction, notamment dans le cadre de l'article 39 C. La problématique de réintégration concerne donc essentiellement le LMNP au réel.

Tous les amortissements comptabilisés sont-ils nécessairement réintégrés ?

La règle vise les amortissements admis en déduction dans les conditions prévues par le CGI. Il faut donc distinguer le montant comptabilisé du montant effectivement fiscalement admis en déduction.

Les amortissements réintégrés bénéficient-ils de l'abattement pour durée de détention ?

Oui. L'administration indique que leur prise en compte intervient avant l'application de l'abattement pour durée de détention.

Quel est le taux de taxation de la plus-value LMNP ?

Après abattement : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire peut être due lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €.

Le nouveau taux de 18,6 % s'applique-t-il à la plus-value LMNP ?

Non. Le taux de 18,6 % concerne certains revenus courants de location meublée. La plus-value immobilière relevant du régime des particuliers reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Au bout de combien de temps la plus-value LMNP est-elle exonérée ?

L'exonération totale intervient après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Les amortissements sont-ils encore taxés après 30 ans ?

Non. Après 30 ans de détention, l'abattement est de 100 % pour l'impôt sur le revenu comme pour les prélèvements sociaux. La plus-value est exonérée au titre de la durée de détention, y compris pour la fraction résultant de la prise en compte des amortissements.

Peut-on utiliser le forfait travaux de 15 % pour un LMNP ?

Le régime général des plus-values immobilières permet, pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, d'appliquer sous les conditions prévues un forfait travaux égal à 15 % du prix d'acquisition. Le calcul doit toutefois tenir compte des règles particulières introduites pour les amortissements afin d'éviter une mauvaise prise en compte d'une même dépense.

Qui calcule la plus-value lors de la vente ?

Pour une vente immobilière classique soumise à la fiscalité des particuliers, le calcul, la déclaration et le paiement de la plus-value sont généralement réalisés dans le cadre de l'acte de vente, sous la responsabilité du notaire. Le propriétaire reçoit donc normalement le prix de vente après prise en compte de l'imposition due.

• 1. Un propriétaire qui est LMNP au moment de la vente relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers.
• 2. Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP concernés et admis en déduction au régime réel diminuent le prix d'acquisition fiscal et augmentent donc la plus-value brute.
• 3. La réforme concerne principalement les LMNP au régime réel, puisque le micro-BIC ne repose pas sur la déduction individuelle d'amortissements.
• 4. La formule « prix de vente − prix d'achat + amortissements » est seulement une approximation pédagogique. Le véritable calcul peut intégrer des frais d'acquisition, des travaux admissibles et certains frais de cession.
• 5. Les frais d'acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel ou au moyen d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
• 6. Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, un forfait travaux de 15 % peut être disponible dans les conditions prévues.
• 7. Les amortissements réintégrés bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention que le reste de la plus-value.
• 8. L'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• 9. Le taux de prélèvements sociaux applicable à la plus-value immobilière reste de 17,2 % en 2026, même si les prélèvements sociaux sur certains revenus courants LMNP sont désormais de 18,6 %.
• 10. Une taxe supplémentaire peut s'appliquer lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, selon un barème pouvant atteindre 6 %.
• 11. Le régime réel LMNP conserve son mécanisme d'amortissement, mais celui-ci n'est pas sans limite : l'article 39 C encadre le montant fiscalement déductible chaque année.
• 12. La fiscalité du LMNP doit désormais être analysée sur l'ensemble de la durée de l'investissement, et non uniquement à partir de l'économie d'impôt obtenue sur les loyers.